Huis verkopen aan uw kind: stappenplan en fiscale gevolgen

Mag ik mijn huis verkopen aan mijn kind?

Ja, u mag uw woning aan uw kind verkopen. Het is een veelgekozen route bij vermogensoverdracht binnen de familie. De Belastingdienst stelt wel eisen aan de prijs en de wijze waarop de transactie wordt vastgelegd.

De woning wordt formeel via een notariële akte overgedragen, net als bij een verkoop aan een derde. Uw kind betaalt overdrachtsbelasting (in 2026: 2 procent voor eigen bewoning, 10,4 procent voor verhuur of belegging).

Welke prijs moet u rekenen aan uw kind?

U moet een marktconforme prijs hanteren, vastgesteld door een onafhankelijke taxatie. Verkoopt u onder de marktwaarde, dan beschouwt de Belastingdienst het verschil als een schenking.

Voorbeeld: marktwaarde 400.000 euro, verkoopprijs aan uw kind 350.000 euro. Het verschil van 50.000 euro telt als schenking en valt onder de schenkbelasting.

Sommige ouders kiezen bewust voor een verkoop onder marktwaarde, omdat schenkbelasting (afhankelijk van het bedrag 10 tot 20 procent) lager kan uitvallen dan andere fiscale routes.

Schenkbelasting bij verkoop aan kind in 2026

Voor 2026 gelden deze schenkingsvrijstellingen voor kinderen:

• Reguliere jaarlijkse vrijstelling: 6.713 euro per jaar per kind
• Eenmalig verhoogd (kind 18-40 jaar): 32.195 euro
• Eenmalig extra verhoogd voor studie: 67.064 euro (specifieke voorwaarden)

De jubelton (verhoogde vrijstelling voor eigen woning) is per 1 januari 2024 afgeschaft. Boven deze vrijstellingen geldt schenkbelasting van 10 procent (tot 158.121 euro) of 20 procent (daarboven).

Verplichte taxatie bij verkoop aan familie

Voor een verkoop aan uw kind heeft u een onafhankelijke taxatie nodig om de marktwaarde aan te tonen aan de Belastingdienst. De kosten: 400 tot 700 euro voor een NRVT-rapport.

Lees ook: Wat kost een taxatierapport?

Stappenplan: huis verkopen aan uw kind

1. Taxatie laten uitvoeren door NRVT-gecertificeerde taxateur (400-700 euro).
2. Prijs vaststellen in lijn met de marktwaarde, eventueel met bewuste schenking.
3. Hypotheek-route bepalen voor uw kind: nieuwe hypotheek, familiehypotheek, of contant.
4. Familiehypotheek bij u afsluiten kan fiscaal voordelig zijn (rente moet marktconform zijn, ~4-5 procent in 2026).
5. Notaris stelt akte van levering op. Uw kind betaalt overdrachtsbelasting (2 procent eigen bewoning, 10,4 procent belegging).
6. Schenkingsaangifte indienen als verkoopprijs onder marktwaarde ligt.
7. Hypotheekaflossing: uw bestaande hypotheek wordt afgelost uit de verkoopopbrengst.